Extension maison : lois, contraintes de servitude et de voisinage

Il existe plusieurs possibilité pour l’agrandissement d’une maison : l’extension horizontale (extension en bois par exemple), l’extension verticale (surélévation de toiture), la véranda, l’aménagement d’un local existant en habitation et enfin l’aménagement de combles en pièces à vivre.

Lois & règles liées aux extensions

– Tout d’abord, il est nécessaire de savoir quelle sera la surface créée avec votre extension: en effet, suivant votre coefficient d’occupation des sols (COS) vous pourrez ou non construire un agrandissement. Le COS* vous donnera la superficie totale maximum que vous pouvez obtenir sur votre terrain.

*COS : coefficient d’occupation des sols : détermine la quantité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Il est contrôlé notamment lors de l’instruction des permis de construire.
Exemple :
Sur un terrain de 1 000 m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu’à 1 000 m² x 0,4 = 400 m² SHON.

– Ensuite, si la surface à construire est supérieure à 40m² alors sachez d’ores et déjà qu’un permis de construire sera obligatoire. Si la superficie est inférieure à 40 m² une simple demande d’autorisation de travaux (à demander auprès de votre mairie) sera nécessaire : délais de réponse de 1 à 2 mois. Les agrandissements de moins de 2 m² et d’une hauteur inférieure à 1,5 m ne nécessitent aucune formalité administrative. Consultez notre dossier : « Extension de maison sans permis de construire« .

– De plus, vous devez vous renseignez sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous dans le plan d’occupation des sols (POS) et dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Plan d’occupation des sols (POS) : document d’urbanisme prévu par le droit français, dont le régime a été créé par la Loi d’orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue par la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d’urbanisme (PLU). Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu’ils n’ont pas été transformés en PLU.
Le POS comporte obligatoirement 4 parties : le rapport de présentation, le document graphique (document présenté sous la forme d’une carte divisant le territoire de la commune en plusieurs zones : zone agricole, zone urbaine,..), le règlement (décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables), les annexes.

PLU (Plan Local d’Urbanisme) : document d’urbanisme de planification de l’urbanisme  au niveau communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000), dite loi SRU[1].
Les petites communes se dotent souvent quant à elles d’une carte communale. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux (commune appartenant à un parc naturel régional par exemple) peut avoir intérêt à se doter d’un PLU.
Le PLU est régi par les dispositions du code de l’urbanisme, essentiellement aux articles L. 123-1 et suivants et R. 123-1 et suivants. Le projet de loi Grenelle II tend à modifier ses règles.

Contraintes de servitude et voisinage

Chacun doit pouvoir, de sa propriété, accéder à la voie publique : votre agrandissement ne doit donc pas couper l’accès à la voie publique à l’un de vos voisins. C’est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d’un fonds enclavé : l’établissement d’une servitude de passage.

De plus, vous avez l’obligation de respecter les distances entre votre maison  et celle de ses voisins, ainsi que l’implantation de son habitation par rapport aux voies publiques. Dans le cas d’une copropriété, le propriétaire doit demander l’autorisation aux autres copropriétaires pour tout projet d’extension.