Contrat de construction d’une maison individuelle : le CCMI

Le contrat de construction de maison individuelle

Un contrat de construction de maison individuelle est un contrat qui est conforme à la Loi 90-1129 du 19/12/1990 qui lui apporte les garanties suivantes :

  1. garantie de remboursement,
  2. garantie de livraison à prix et délais convenus,
  3. garantie dommages ouvrage

Définition du métier de constructeur de maisons

Art l231-1 du code de la construction et de l’habitation
Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.

Article L 213-2 (Version en vigueur au 11 février 2010, depuis le 29 novembre 1991)

Il est satisfait aux obligations prévues au a de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;
2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte.

Cette obligation est également imposée :

a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil reproduit à l’article L. 111-

Quelle est la différence entre un constructeur et un promoteur ?

Le constructeur vend la maison mais pas le terrain. Si le constructeur dispose d’un terrain et veut construire une maison dessus pour la vendre, il n’est plus constructeur car il ne pourra pas dans ces conditions établir un contrat de construction de maison individuelle. Il devra établir un contrat VEFA et deviendra promoteur.

Garantie de remboursement en cas de versement d’acompte

Si un acompte est remis au constructeur lors de la signature du contrat, celui-ci doit souscrire une garantie de remboursement.

Elle garantit le Maître d’ouvrage du remboursement des sommes versées jusqu’à l’ouverture du chantier. Elle entre en jeu lorsque le contrat de construction ne prend pas effet, par exemple lorsque l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation ou lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Il s’agit de la garantie donnée par le constructeur à compter de la date d’ouverture du chantier qui couvre le Maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Elle vous assure l’achèvement de la construction dans les conditions prévues par le contrat.

La garantie de livraison prend fin :

– à la réception sans réserve lorsque vous êtes assisté d’un professionnel,
– au bout de 8 jours après la réception lorsque vous faites celle-ci sans l’assistance d’un professionnel,
– à la levée des réserves éventuelles dénoncées à la réception ou dans le délai de 8 jours qui suit celle-ci. Un constructeur qui entreprend des travaux de construction sans avoir obtenu la garantie de livraison, est passible de sanctions pénales.

La garantie dommages ouvrage

Elle est obligatoire et doit être souscrite par le Maître d’ouvrage.

Avant l’ouverture de votre chantier, le Maître d’ouvrage est tenu, conformément à l’article L 242-1 du code des assurances, de souscrire, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages qui rendrait la maison impropre à sa destination. Cette assurance se retourne ensuite sur les autres garants (garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale). Cette couverture, couramment appelée « dommages ouvrage », est obligatoire lors de toute revente dans les 10 ans : elle sera exigé par le notaire.

Enfin, en cas de revente avant la 11ème année, le vendeur de la maison devra soit tenter de souscrire une assurance dommage ouvrage pour les années restant à courir (souvent à un coût prohibitif), soit indemniser l’acheteur pour ce manque de garantie.

A défaut d’avoir souscrit une telle assurance, le Maître d’ouvrage se désigne responsable civil de la construction. Il est en quelque sorte, le propre assureur de l’ouvrage. En cas de sinistre, le propriétaire devra tenter de saisir les responsabilités décennales des intervenants, sous réserve que ces derniers disposent effectivement d’une garantie décennale. Les actions en recours peuvent alors prendre plusieurs années avant d’aboutir.

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